房地產開發選擇權評價：二項式選擇權定價模型與蒙特卡羅模擬混合法

doi:10.6505%2fCMJ-2017-107-19-19

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Title:	房地產開發選擇權評價：二項式選擇權定價模型與蒙特卡羅模擬混合法
Authors:	葉怡成;曾惠斌;官苑鈞;謝博文
Keywords:	房地產開發;實質選擇權;二項式選擇權定價模型;蒙特卡羅模擬
Date:	2017-04-28
Issue Date:	2018-09-18 12:10:53 (UTC+8)
Abstract:	在房地產開發投資領域中，由於未來景氣具有不確定性，為了判斷採取啟動開發專案或採取策略性等待何者較為有利，可利用實質選擇權觀念的延遲選擇權進行評估。本文提出三種評價模式：(1) 模式一：土地成本與房地產總銷售金額分成兩個期望值比例無關的隨機變數 (2) 模式二：土地成本與房地產總銷售金額分成兩個期望值比例固定的隨機變數 (3) 模式三：土地成本與房地產總銷金額分成二個期望值比例介於無關與固定與之間的變數。模式三以一個「土地價值持續因子」來整合模式一與二。土地價值持續因子越大，土地成本偏向只考慮前期土地價格；反之，土地價值持續因子越小，土地成本偏向連結房地產銷售金額。本研究採用二項式選擇權定價模型與蒙特卡羅模擬混合法求解這三個模型。敏感性分析顯示，現價（房地產總銷售金額）、房地產價格波動率、房地產價格變化率、存續期間長度、土地價值持續因子、土地價格波動率越大，則擴張NPV越大。履約價格（建築成本）、土地成本與房地產總銷售金額之間的相關係數、土地現在價值、必要報酬率越大，則擴張NPV越小。這些現象都可以用選擇權的價值來自「選擇有利情況的機會」來解釋。例如以土地價值持續因子為例，當土地價值持續因子越大，土地成本偏向只考慮前期土地價格，造成土地成本偏離房地產銷售金額，導致「有利情況的機會」增加，故擴張NPV越大。
Relation:	營建管理季刊，第107期，第19-37頁。
DOI:	10.6505%2fCMJ-2017-107-19-19
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